Erneuerungsfonds für das Stockwerkeigentum

Das Sparschwein für alle

Der Zahn der Zeit nagt auch an der stabilsten Immobilie. Hier ein paar Risse, da ein paar Löcher, dort ein Leck. Und das kann für Haus und Wohnungseigentümer ganz schön teuer werden. Die Handwerker*innen reiben sich schon die Hände. Doch das geht auch anders. Wir sagen nur «Erneuerungsfond». Aber was ist das eigentlich und wie entlastet er den Geldbeutel?

Die Themen in diesem Artikel:

Für eine berufliche Neuorientierung hilft es, wenn man seine persönlichen Ziele kennt.

Ehrlich (hinsehen) währt am Längsten!

Als Miteigentümer einer Stockwerkeigentümergemeinschaft kenne ich die meisten Spannungsfelder nur zu gut. Wer zahlt wann und wie viel und vorallem warum.

Instandhaltung von Wohneigentum kostet. Immer. Mit einer einer Zustandsanalyse und einer regelmässigen Kontrolle, heute weniger als morgen!

Eine Zustandsanalyse hat das Ziel langfristige und teure Renovationen zu verhindern. Sie zeigt auf, wo die Schwachstellen liegen. Auch Material kann in die Jahre kommen. Darum macht es einfach Sinn ehrlich hinzusehen und umsichtig zu planen. Wenn alle von Anfang an mitmachen, kostet es auch alle später weniger. Das ist Gemeinschaft.

(Den nachfolgenden Artikel habe ich aus Zeitgründen von meiner Kollegin Jana Winter schreiben lassen.)

Andreas Räber ist Enneagramm-Coach/Trainer, GPI®-Coach, sowie Autor von zahlreichen Blogs und Kurzgeschichten im Bereich Bauen etc (siehe unten).

Was ist eigentlich ein Erneuerungsfond?

Das Einfamilienhaus kennen wir alle. Doch auch das Mehrfamilienhaus steht hoch im Kurs – höher denn je. Warum? Explodierende Immobilienpreise und massive Rohstoffkosten mischen das Schweizer Baugewerbe kräftig auf. Nie war Wohneigentum teurer.

Nicht ohne Grund schwenken viele Schweizer*innen vom Einfamilienhaus auf das Mehrfamilienhaus.

Und sobald sich mehrere Parteien ein- und dasselbe Gebäude teilen, ist die Rede von Stockwerkeigentum. Man ist Teil eines grossen Ganzen. Und so wird im Falle von Sanierungsarbeiten nicht nur einer zur Kasse gebeten. Die ganze Gemeinschaft zahlt, besser gesagt, die ganze Stockwerkgemeinschaft.

Doch was, wenn plötzlich das Dach den Geist aufgibt?
Was, wenn die Fenster rausmüssen?
Und was, wenn die Treppen zur Stolperfalle werden?

Spätestens beim Blick auf die Rechnung der Handwerksunternehmen verschlägt es den Stockwerkeigentümer*innen den Atem. So viel, wer soll das bezahlen?

Die Lösung: Es darf gar nicht erst zum bösen finanziellen Erwachen kommen – Stichwort Erneuerungsfond.

Hierbei handelt es sich um ein gemeinsames Sparschwein, um einen gemeinsamen Sammeltopf. Das Prinzip: In regelmässigen Abständen zahlen die Miteigentümer*innen bestimmte Beträge auf das Sammelkonto ein. Sie sorgen sozusagen für den Ernstfall vor.

Wenn kostspielige Sanierungsarbeiten wie energetische Massnahmen auf der Tagesordnung stehen, zieht es ihnen nicht den Boden unter den Füssen weg.

Sie sind finanziell gewappnet.

Erneuerungsfonds = Harmonie

Wer kennt es nicht? Es muss dringend etwas am Haus gemacht werden – seien es die Schimmelecken im Keller, der Wetterschutz für das Müllhaus oder aufwendige Gartenarbeiten. Wer schreit da schon Hurra? In Windeseile stellt sich die Zahl-Frage:

Wer muss sein Portemonnaie dieses Mal öffnen?

Susanne Wanner aus dem Erdgeschoss? Lars Walter aus der Dachgeschosswohnung? Oder vielleicht doch Marianne Albrecht aus dem 3. Stock? Da sind die hitzigen Diskussionen nur noch eine Frage der Zeit. Warum schon wieder ich, ich habe doch erst die Malerarbeiten im Treppenhaus bezahlt! Stolze 900 CHF waren das. Und zack, die Zahl-Frage verbreitet sich wie ein Lauffeuer. Niemand will freiwillig für die nächste Sanierung in die Tasche greifen. Warum nicht einfach Susanne? Kann denn nicht Lars? Und was ist mit Marianne?

Dem Hausfrieden tut die Z-Frage ganz und gar nicht gut. Im Gegenteil: Innerhalb kürzester Zeit hängt er schief.

Mit einem Erneuerungsfond wiegt die Z-Frage nicht ganz so schwer. Es herrscht ein finanzielles Gleichgewicht. Jeder zahlt gleich viel – nicht mehr, nicht weniger.

Erneuerungsfonds Höhe: Warum ist ein voller Pott so wichtig?

Ein Sammeltopf ist bei Stockwerkeigentümer*innen längst unverzichtbar geworden. Man sehe sich nur mal das Klima an. Es ist nicht mehr das, was es einmal war.

Im Sommer lassen uns lange Hitzeperioden mit 30 Grad+ schwitzen,
im Wintern bibbern wir bei – 16 Grad.
Und vom Dauerregen wollen wir gar nicht reden.
Überschwemmungen und Erdrutsche gehören inzwischen fest zum Schweizer Alltag dazu.

Selbstverständlich geht das Extremwetter auch an unseren Immobilien nicht spurlos vorbei. Ganz und gar nicht:

Golfballgrosse Hagelkörner,
Dauerregen und
Sahara-Hitze

stellen die Substanz der Gebäude auf die Probe. Umso häufiger fallen Reparaturen und Renovierungen an. Und die strapazieren unser Budget ganz schön über. Da kommt ein gut gefüllter Fonds doch wie gerufen. Und noch etwas:

Auch die Anforderungen an unsere Gebäude wandeln sich. Sie müssen nachhaltiger und umweltbewusster werden.

Zum Beispiel: Wärmepumpe statt Gasheizung. Aluminiumfenster statt Holzfenster. Dämmung aus nachwachsenden Rohstoffen wie Schafwolle, Seegras oder Hanf. So kommen Stockwerkeigentümer*innen früher oder später nicht um umweltbewusste Sanierungsarbeiten herum. Ein Glück, dass der gemeinsame Fonds gut gedeckt ist.

Äufnung Erneuerungsfonds: Wie hoch muss sie mindestens sein?

Stockwerkeigentümmer*innen, die ihren Erneuerungsfonds berechnen wollen, verstehen oft nur Bahnhof. Wie hoch muss er eigentlich sein? Die Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) rät zu einer jährlichen Äufnung des Erneuerungsfonds von mindestens 5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. 3 bis 4 Prozent stuft sie als zu wenig ein. Gut zu wissen:

Ein verbindliches Erneuerungsfonds Gesetz existiert bislang nicht. Die Entscheidung liegt bei der Gemeinschaft.

Doch das sorgt auch häufig für Diskussionen.

Die einen verlangen nach regelmässigen Erneuerungen des Stockwerkeigentums, um Technik und Nachhaltigkeit auszubauen.
Die anderen pochen auf niedrige Erneuerungsfonds Nebenkosten.

Sprich: Sie stehen der jährlichen Erhöhung der Fondseinlage im Weg. Der Gedanke:

Sie hoffen auf eine möglichst späte Sanierung der Immobilie – zum Beispiel, wenn sie die Wohnung bereits verkauft haben. Und genau diese Einstellung bringt fatale Folgen mit sich.

Als Beweis dienen Liegenschaften aus den 70er– und 80er Jahren. Hier fanden oft keine grosszyklischen Anpassungen statt. Umso grösser fällt die Kluft zwischen den vorhandenen Mitteln und dem erforderlichen Budget aus. Die Folge: hohe Einmalzahlungen oder eine höhere Hypothek.

Erneuerungsfonds bei Verkauf: Und was nun?

Wer sein Stockwerkeigentum verkauft, hat keine Ansprüche auf die eingezahlten Beiträge im Fonds. Der Grund: Der Anteil ist unwiderruflich an das Stockwerkeigentum geknüpft.

o gehen die Anteile nahtlos an die nächste Kaufpartei über. Umso mehr Vorsicht ist beim Verkauf von gemeinsamem Eigentum gefragt: Will ich den Verlust wirklich in Kauf nehmen?

Weiterführende Tipps zum Thema Bauen

Zustandsanalysen.ch: eine grobe Einschätzung der Liegenschaft

Mit einem Kurzcheck erfolgt eine Einschätzung der wichtigsten Bauteile einer Immobilie. Auf einer übersichtlichen Zusammenfassung erhalten Immobilienbesitzer eine erste Einschätzung des Zustandes der Liegenschaft. Dringende Arbeiten am Gebäude können so erkannt und die damit verbundenen Massnahmen geplant werden. Dieser Kurzcheck hilft Ihnen auch um die höhe des Erneuerungsfonds besser zu steuern. Zustandsanalysen.ch ist ein Angebot von unabhängigen Beratern mit eigenen Firmen im Bereich Bauberatung, Energie und Architektur und Bau.

bauszene.ch: Zustandsanalysen: Damit Immobilien nicht zum Arzt müssen

Wie viel kostet ein Haus? Da ist erst einmal der fixe Verkaufspreis, eine Art Startpunkt. Dann kommen weitere Kosten dazu. Diese sind nicht fix, sondern abhängig davon, wie der Zustand des Gebäudes ist und in Zukunft bleiben wird. Es handelt sich um Kosten für die Wert- und Qualitätserhaltung des Hauses oder öffentlicher Gebäude wie Schulhäuser, Gemeindezentren, Altersheime etc. Eine laufende Zustandsanalyse von Gebäuden lohnt sich darum sehr. Bauszene.ch ist ein Bauratgeber der hbq bauberatung gmbh, bekannt durch Fachberatungen im SRF Kassensturz und SRF Espresso.

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